Najem okazjonalny a pandemia: jak przygotować wniosek dotyczący nieruchomości?

Umowa najmu okazjonalnego od lat cieszy się mianem jednego z najbezpieczniejszych instrumentów prawnych chroniących właścicieli nieruchomości przed nieuczciwymi lokatorami. Jednak wybuch pandemii COVID-19 i wprowadzone w związku z nią regulacje szczególne drastycznie zweryfikowały tę powszechną opinię. Wprowadzenie zakazu wykonywania eksmisji postawiło wielu wynajmujących w niezwykle trudnej sytuacji finansowej i prawnej. Choć stan zagrożenia epidemicznego został zniesiony, a przepisy epizodyczne przestały obowiązywać, powrót do normalności proceduralnej wymaga od właścicieli gruntownej wiedzy na temat tego, jak prawidłowo sformułować i złożyć wniosek do sądu, aby odzyskać władztwo nad swoją nieruchomością. Niniejsza publikacja stanowi kompleksowy przewodnik po procedurze dochodzenia praw z umowy najmu okazjonalnego w realiach postpandemicznych. Przyjrzymy się szczegółowo zarówno aspektom teoretycznym, jak i praktycznym krokom, które należy podjąć przed sądem.

Istota najmu okazjonalnego i wpływ pandemii na prawa właścicieli

Najem okazjonalny, uregulowany w ustawie o ochronie praw lokatorów, miał w założeniu stanowić uproszczoną ścieżkę do odzyskania lokalu po zakończeniu stosunku najmu. Jego kluczowym elementem jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on rygorowi egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela. Dzięki temu właściciel omija długotrwały proces o eksmisję i może od razu skierować sprawę do sądu o nadanie klauzuli wykonalności, a następnie bezpośrednio do komornika. To rozwiązanie miało na celu stymulowanie rynku najmu prywatnego poprzez zminimalizowanie ryzyka związanego z nieuczciwymi najemcami.

Sytuacja ta uległa diametralnej zmianie w marcu 2020 roku. W ramach tzw. tarczy antykryzysowej wprowadzono przepis art. 15zzu, który w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 zakazywał wykonywania orzeczeń sądowych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego. Choć przepis ten wprost odnosił się do wyroków sądowych, w praktyce sparaliżował on również egzekucję z aktów notarialnych przy najmie okazjonalnym. Właściciele nieruchomości zostali pozbawieni realnej możliwości eksmitowania lokatorów, którzy przestali płacić czynsz lub których umowa wygasła, co wywołało falę niepokoju na rynku nieruchomości. Wiele osób poczuło się bezbronnych wobec prawa, które w ich ocenie faworyzowało dłużników kosztem właścicieli.

Status prawny po pandemii – co się zmieniło?

Wielu właścicieli nadal zadaje sobie pytanie, czy ograniczenia pandemiczne nadal obowiązują i czy najem okazjonalny odzyskał swoją dawną skuteczność. Kluczową datą okazał się kwiecień 2022 roku, kiedy to weszły w życie przepisy uchylające art. 15zzu tarczy antykryzysowej. Od tego momentu komornicy mogli w pełni legalnie wznowić prowadzenie postępowań egzekucyjnych mających na celu opróżnienie lokali mieszkalnych, w tym także tych opartych na umowach najmu okazjonalnego.

Należy jednak pamiętać, że okres pandemii pozostawił trwały ślad w orzecznictwie sądowym oraz w podejściu sędziów do badania wniosków o nadanie klauzuli wykonalności. Sądy znacznie skrupulatniej badają obecnie wszelkie wymogi formalne umów najmu okazjonalnego. Każde uchybienie proceduralne ze strony właściciela może skutkować oddaleniem wniosku lub wezwaniem do uzupełnienia braków formalnych, co znacznie wydłuża całe postępowanie. Dlatego tak ważne jest bezbłędne przygotowanie dokumentacji i ścisłe trzymanie się procedur ustawowych.

Kluczowe dokumenty przy najmie okazjonalnym

Aby w ogóle móc myśleć o wszczęciu procedury sądowej, właściciel nieruchomości musi dysponować kompletem dokumentów, które stanowią integralną część prawidłowo zawartej umowy najmu okazjonalnego. Brak któregokolwiek z nich może uniemożliwić skuteczne dochodzenie praw przed sądem i zniweczyć cały proces ochronny. Poniżej przedstawiamy zestawienie kluczowych elementów, które muszą zostać zgromadzone i zweryfikowane pod kątem ich poprawności formalnej.

Umowa najmu okazjonalnego – sporządzona w formie pisemnej pod rygorem nieważności, określająca czas trwania najmu (nie dłuższy niż 10 lat) oraz precyzyjne warunki dotyczące opłat i obowiązków stron.
Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji – sporządzone w formie aktu notarialnego, w którym najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji i zobowiązuje do wydania lokalu w terminie określonym w żądaniu opróżnienia lokalu.
Wskazanie innego lokalu – dokument, w którym najemca wskazuje inną nieruchomość, w której będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego – pisemne oświadczenie właściciela nieruchomości lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu zastępczego o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w jego lokalu (z podpisem notarialnie poświadczonym na żądanie wynajmującego).
Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego – niezwykle ważny dokument. Właściciel będący osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu, ma obowiązek zgłosić zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Brak tego zgłoszenia pozbawia umowę statusu najmu okazjonalnego, co oznacza utratę wszelkich ułatwień egzekucyjnych.

Szczególne znaczenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego

Zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego jest warunkiem sine qua non jej skuteczności w reżimie uproszczonej egzekucji. Warto szczegółowo wyjaśnić, jak ten proces wygląda w praktyce. Zgłoszenia dokonuje się na specjalnym formularzu lub w drodze zwykłego pisma informacyjnego, do którego załącza się kopię umowy. Bardzo ważne jest uzyskanie potwierdzenia złożenia tego dokumentu (np. prezentaty na kopii lub urzędowego poświadczenia odbioru UPO w przypadku wysyłki elektronicznej). Sąd badający wniosek o nadanie klauzuli wykonalności nie będzie domniemywał, że zgłoszenie nastąpiło – właściciel must przedstawić twardy dowód. Warto również podkreślić, że obowiązek ten dotyczy wyłącznie osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali. Podmioty profesjonalne podlegają innym regulacjom, gdzie zgłoszenie do US nie jest wymagane do skuteczności procedury klauzulowej, jednak muszą one korzystać z instytucji najmu instytucjonalnego, a nie okazjonalnego.

Jak przygotować wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności?

Gdy umowa najmu okazjonalnego wygasła lub została skutecznie rozwiązana (np. z powodu zaległości czynszowych), a lokator odmawia dobrowolnego opuszczenia nieruchomości, właściciel musi zainicjować postępowanie sądowe. Pierwszym krokiem nie jest jednak od razu wniosek do sądu, lecz dopełnienie procedury przedsądowej, która jest bezwzględnym warunkiem formalnym dalszych kroków prawnych.

Przed złożeniem wniosku o nadanie klauzuli wykonalności właściciel ma ustawowy obowiązek doręczyć najemcy na piśmie żądanie opróżnienia lokalu. Dokument ten must zawierać w szczególności: oznaczenie właściciela oraz najemcy, wskazanie umowy najmu okazjonalnego i przyczyny jej wygaśnięcia lub rozwiązania, a także termin, w którym najemca musi opróżnić lokal (termin ten nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania). Żądanie to musi mieć podpis urzędowo poświadczony – w praktyce oznacza to konieczność złożenia podpisu u notariusza lub wysłanie pisma z podpisem poświadczonym notarialnie. Dopiero po bezskutecznym upływie terminu wyznaczonego w żądaniu opróżnienia lokalu, właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu (oświadczeniu o poddaniu się egzekucji).

Niezbędne elementy wniosku do sądu

Wniosek o nadanie klauzuli wykonalności składa się do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania dłużnika (najemcy) lub miejsce położenia nieruchomości. Wniosek ten musi spełniać ogólne warunki pisma procesowego oraz wymogi szczególne dla postępowania klauzulowego. Prawidłowo sformułowany wniosek minimalizuje ryzyko zwrotu pisma lub wezwania do uzupełnienia braków.

Wniosek powinien zawierać:

Dane stron – precyzyjne określenie wierzyciela (właściciela) oraz dłużnika (najemcy), w tym ich imiona, nazwiska, adresy zamieszkania oraz numery PESEL, co jest kluczowe dla identyfikacji stron przez komornika.
Określenie żądania – sformułowanie wniosku o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu (należy dokładnie wskazać numer repertorium aktu, datę jego sporządzenia oraz dane notariusza, przed którym akt został sporządzony).
Uzasadnienie wniosku – zwięzłe opisanie stanu faktycznego: zawarcie umowy, wygaśnięcie lub rozwiązanie umowy, doręczenie żądania opróżnienia lokalu oraz bezskuteczny upływ wyznaczonego terminu.
Wykaz załączników – wymienienie wszystkich dokumentów dołączonych do wniosku, co ułatwia sądowi weryfikację kompletności materiału dowodowego.

Do wniosku należy bezwzględnie dołączyć: oryginał aktu notarialnego zawierającego oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, umowę najmu okazjonalnego (oryginał lub uwierzytelniony odpis), dowód zgłoszenia umowy najmu naczelnikowi urzędu skarbowego, kopię żądania opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy (np. potwierdzenie odbioru przesyłki poleconej) oraz poświadczeniem podpisu właściciela, a także dowód uiszczenia opłaty sądowej (opłata stała wynosi obecnie 50 zł).

Najczęstsze błędy właścicieli nieruchomości

Postępowanie o nadanie klauzuli wykonalności jest postępowaniem o charakterze ściśle formalnym. Sąd nie bada merytorycznego sporu między stronami (np. czy lokator słusznie nie płacił czynszu z powodu trudnej sytuacji życiowej), lecz weryfikuje, czy spełnione zostały wszystkie wymogi formalne określone w ustawie. Najczęstsze błędy, które mogą zniweczyć wysiłki właściciela i przedłużyć sprawę o wiele miesięcy, to:

Brak zgłoszenia do urzędu skarbowego w terminie – to najpoważniejszy błąd. Jeśli właściciel spóźni się choćby o jeden dzień z 14-dniowym terminem na zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego, sąd odmówi nadania klauzuli wykonalności w trybie uproszczonym. Wówczas konieczne będzie wytoczenie standardowego, długotrwałego procesu o eksmisję, co generuje dodatkowe koszty i stres.
Niewłaściwe doręczenie żądania opróżnienia lokalu – wysłanie żądania zwykłym listem lub brak dowodu odbioru uniemożliwi wykazanie przed sądem, że termin na opuszczenie lokalu upłynął. Zawsze należy korzystać z przesyłki poleconej za potwierdzeniem odbioru lub doręczenia przez kuriera z pisemnym potwierdzeniem odbioru.
Brak notarialnego poświadczenia podpisu pod żądaniem – ustawa wprost wymaga, aby żądanie opróżnienia lokalu miało podpis urzędowo poświadczony. Zwykły podpis odręczny właściciela na piśmie przesłanym lokatorowi jest najczęstszą przyczyną zwrotu wniosku przez sąd lub oddalenia wniosku o klauzulę.
Dezaktualizacja lokalu zastępczego – w trakcie trwania najmu właściciel lokalu zastępczego może cofnąć swoją zgodę lub sprzedać nieruchomość. Najemca ma wówczas obowiązek w terminie 21 dni wskazać inny lokal pod rygorem wypowiedzenia umowy. Jeśli właściciel nie dopilnuje tej procedury, egzekucja może zostać utrudniona na etapie komorniczym.

Rola komornika w procesie eksmisji z najmu okazjonalnego

Uzyskanie klauzuli wykonalności na akcie notarialnym nie oznacza automatycznego usunięcia lokatora z mieszkania. Sądowe nadanie klauzuli jest jedynie zielonym światłem do podjęcia realnych działań egzekucyjnych. Właściciel nieruchomości nie może samodzielnie usunąć rzeczy najemcy ani wymienić zamków w drzwiach – takie działanie mogłoby zostać uznane za naruszenie posiadania lub przestępstwo z art. 191 Kodeksu karnego (zmuszanie do określonego zachowania). Jedynym organem uprawnionym do przymusowego wykonania obowiązku opróżnienia lokalu jest komornik sądowy.

Po otrzymaniu tytułu wykonawczego (aktu notarialnego opatrzonego klauzulą wykonalności), właściciel składa do wybranego komornika wniosek o wszczęcie egzekucji. Komornik w pierwszej kolejności wzywa dłużnika do dobrowolnego wykonania obowiązku w wyznaczonym terminie. Jeśli to nie przyniesie skutku, komornik przystępuje do czynności egzekucyjnych. W przypadku najmu okazjonalnego proces ten jest znacznie uproszczony, ponieważ dłużnik wskazał już lokal zastępczy. Komornik nie musi zatem wstrzymywać czynności w celu poszukiwania pomieszczenia tymczasowego przez gminę, co w standardowych sprawach eksmisyjnych może trwać latami. Egzekucja przeprowadzana jest bezpośrednio do lokalu wskazanego w oświadczeniu najemcy, co znacznie przyspiesza odzyskanie nieruchomości przez właściciela.

Praktyczny przykład zastosowania procedury

Aby lepiej zobrazować cały proces, warto posłużyć się praktycznym przykładem. Pan Jan wynajął swoje mieszkanie w Warszawie pani Annie na podstawie umowy najmu okazjonalnego zawartej na okres od 1 stycznia 2021 roku do 31 grudnia 2021 roku. Umowa została zgłoszona do urzędu skarbowego 5 stycznia 2021 roku. Pani Anna złożyła oświadczenie w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji oraz wskazała dom swoich rodziców jako lokal zastępczy, na co jej rodzice wyrazili pisemną zgodę.

W okresie pandemii, w listopadzie 2021 roku, pani Anna przestała płacić czynsz. Pan Jan, po bezskutecznych wezwaniach do zapłaty, podjął decyzję o rozwiązaniu umowy. Umowa ostatecznie wygasła z upływem okresu, na jaki została zawarta, czyli 31 grudnia 2021 roku. Z uwagi na obowiązujące wówczas przepisy pandemiczne (art. 15zzu), pan Jan nie mógł skutecznie przeprowadzić eksmisji, jednak przygotował grunt pod przyszłe działania.

W styczniu 2022 roku pan Jan udał się do notariusza, gdzie sporządził żądanie opróżnienia lokalu z podpisem notarialnie poświadczonym. Pismo to doręczył pani Annie za potwierdzeniem odbioru, wyznaczając jej 7-dniowy termin na wyprowadzkę. Pani Anna zignorowała wezwanie. Gdy tylko w maju 2022 roku przepisy pandemiczne przestały blokować eksmisje, pan Jan natychmiast złożył do sądu rejonowego wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Do wniosku dołączył umowę, akt notarialny, zgłoszenie do urzędu skarbowego, żądanie opróżnienia lokalu z dowodem doręczenia oraz dowód opłaty 50 zł. Sąd po zbadaniu dokumentów nadał klauzulę wykonalności w ciągu trzech tygodni. Dzięki temu pan Jan mógł przekazać sprawę komornikowi, który skutecznie przeprowadził eksmisję do wskazanego lokalu zastępczego.

Podsumowanie i rekomendacje dla wynajmujących

Najem okazjonalny pozostaje jedną z najskuteczniejszych form zabezpieczenia interesów właścicieli nieruchomości mieszkalnych, nawet po zawirowaniach prawnych związanych z pandemią COVID-19. Kluczem do pełnego wykorzystania tego narzędzia jest jednak bezwzględne przestrzeganie procedur i dbałość o detale formalne. Pandemia pokazała, że stabilność prawna może ulec nagłej zmianie, dlatego rzetelne przygotowanie dokumentów na samym początku współpracy z najemcą jest najlepszą polisą ubezpieczeniową dla każdego właściciela.

Właściciele nieruchomości powinni pamiętać, że sądy w sprawach o nadanie klauzuli wykonalności działają niezwykle rygorystycznie. Każdy dokument – od samej umowy, przez zgłoszenie do urzędu skarbowego, aż po żądanie opróżnienia lokalu – musi być sporządzony zgodnie z literą prawa. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości, warto skonsultować treść dokumentów z profesjonalnym pełnomocnikiem, co pozwoli uniknąć kosztownych opóźnień i skutecznie zabezpieczyć swój majątek w każdych, nawet najbardziej nieprzewidywalnych okolicznościach.