Eksmisje w pandemii a prawa właściciela albo najemcy

Wprowadzenie stanu zagrożenia epidemicznego, a następnie stanu epidemii w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2, wymusiło na ustawodawcy podjęcie nadzwyczajnych kroków prawnych. Jednym z najbardziej kontrowersyjnych instrumentów, który bezpośrednio wpłynął na rynek nieruchomości w Polsce, było czasowe wstrzymanie wykonania wyroków eksmisyjnych. Regulacja ta, zapisana w tzw. tarczy antykryzysowej, zrodziła szereg pytań o granice ochrony praw lokatorów oraz konstytucyjną ochronę prawa własności. W niniejszym opracowaniu przyjrzymy się szczegółowo, jak wyglądały eksmisje w pandemii, jakie prawa przysługiwały właścicielom oraz najemcom, a także jakie skutki te przepisy wywołują obecnie, po ich uchyleniu.

Teza publikacji: Konflikt wartości w obliczu kryzysu

Główną tezą niniejszej analizy jest stwierdzenie, że przepisy antykryzysowe drastycznie zachwiały i tak już kruchą równowagą między prawami właścicieli nieruchomości a ochroną najemców. Choć intencją ustawodawcy było zapobieganie bezdomności i rozprzestrzenianiu się wirusa, długotrwałe utrzymywanie zakazu eksmisji doprowadziło do sytuacji, w której ciężar pomocy socjalnej państwa został w dużej mierze przerzucony na prywatnych właścicieli mieszkań. Taka konstrukcja przepisów naruszała poczucie sprawiedliwości społecznej i zmusiła wielu wynajmujących do kredytowania dłużników przez wiele miesięcy, a nawet lat.

Na czym polegał zakaz eksmisji w pandemii?

Kluczowym przepisem regulującym tę kwestię był artykuł 15zzu ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych. Zgodnie z tym przepisem, w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonywano wyroków nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego. Oznaczało to całkowite zamrożenie fizycznych eksmisji prowadzonych przez komorników.

Warto jednak zrozumieć precyzyjną granicę tego zakazu. Przepisy tarczy antykryzysowej nie zakazywały bowiem:

Wypowiadania umów najmu: Właściciele nadal mogli rozwiązywać umowy zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów.
Wytaczania powództw o eksmisję: Właściciel miał pełne prawo złożyć pozew do sądu, a sądy miały obowiązek te sprawy rozpatrywać i wydawać wyroki.
Uzyskiwania klauzul wykonalności: Po wygraniu sprawy właściciel mógł uzyskać dokument uprawniający do wszczęcia egzekucji.

Blokada następowała dopiero na samym końcu drogi prawnej – w kancelarii komorniczej. Komornik, mimo posiadania prawomocnego wyroku z klauzulą wykonalności, musiał odmówić podjęcia fizycznych czynności zmierzających do usunięcia lokatora z mieszkania.

Kogo dotyczyły ograniczenia i kto ucierpiał najbardziej?

Ograniczenia dotyczyły niemal wszystkich kategorii lokatorów mieszkań. Przepisy nie różnicowały sytuacji osób, które znalazły się w trudnym położeniu z powodu pandemii (np. utrata pracy), od tych, które już wcześniej uporczywie uchylały się od płacenia czynszu. Beneficjentami ochrony stali się zatem zarówno rzetelni najemcy dotknięci kryzysem, jak i tzw. dzicy lokatorzy oraz osoby celowo unikające opłat. Po drugiej stronie sporu znaleźli się właściciele nieruchomości. Dla wielu z nich wynajem mieszkania stanowił jedyne lub główne źródło utrzymania, często służące spłacie kredytu hipotecznego zaciągtego na zakup tegoż lokalu. Brak możliwości odzyskania nieruchomości przy jednoczesnym braku wpływów z czynszu generował gigantyczne straty finansowe.

Podstawa prawna i konstytucyjny aspekt ochrony własności

Wprowadzenie art. 15zzu wywołało ożywioną dyskusję wśród konstytucjonalistów. Zgodnie z art. 64 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, własność podlega równej dla wszystkich ochronie prawnej, a jej ograniczenie jest dopuszczalne tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności. Wielu ekspertów wskazywało, że całkowite pozbawienie właścicieli możliwości dysponowania swoją rzeczą (mieszkaniem) na rzecz osób trzecich, bez zapewnienia jakiejkolwiek rekompensaty ze strony państwa, mogło stanowić naruszenie tej konstytucyjnej zasady. Państwo, chcąc realizować swoje zadania z zakresu przeciwdziałania bezdomności, przerzuciło koszty tych działań na barki prywatnych obywateli.

Wyjątki od zakazu eksmisji

Zakaz eksmisji nie miał charakteru absolutnego, choć wyjątki od niego były bardzo wąskie i trudne do zastosowania w typowych sporach najmu. Do najważniejszych wyłączeń należały:

Przemoc w rodzinie: Eksmisje mogły być wykonywane wobec osób, które swoim zachowaniem (stosowaniem przemocy) czyniły uciążliwym korzystanie ze wspólnego lokalu przez innych domowników. Podstawą były tu przepisy ustawy o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie oraz art. 11a tejże ustawy.
Budowa dróg i inwestycji celu publicznego: Wyłączenie to dotyczyło specustaw drogowych, kolejowych i innych inwestycji infrastrukturalnych, gdzie interes publiczny przeważał nad ochroną lokatora.
Najem okazjonalny i instytucjonalny: Status tych umów budził ogromne kontrowersje. W teorii najem okazjonalny zawiera oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i wskazanie lokalu zastępczego. Jednak orzecznictwo i praktyka komornicza przez długi czas stały na stanowisku, że art. 15zzu blokuje również te eksmisje, co wywołało falę krytyki środowisk prawniczych. Dopiero późniejsze nowelizacje i interpretacje Ministerstwa Sprawiedliwości doprecyzowały, że w przypadku najmu okazjonalnego, gdy najemca utracił możliwość zamieszkania w lokalu wskazanym w oświadczeniu i nie wskazał innego, eksmisja mogła dojść do skutku.

Procedura dochodzenia praw przez właściciela krok po kroku

Mimo obowiązującego zakazu eksmisji, właściciele nie byli całkowicie pozbawieni narzędzi prawnych. Kluczem było odpowiednie przygotowanie gruntu pod przyszłą egzekucję komorniczą. Procedura ta wymagała zgromadzenia odpowiednich dokumentów i ścisłego przestrzegania terminów:

Krok 1: Wezwanie do zapłaty. Właściciel musiał wysłać pisemne wezwanie do zapłaty zaległości z wyznaczeniem dodatkowego, miesięcznego terminu na uregulowanie długu. Jest to wymóg bezwzględny wynikający z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Krok 2: Wypowiedzenie umowy najmu. Jeśli lokator nie uregulował należności w wyznaczonym terminie, właściciel składał pisemne oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.
Krok 3: Przygotowanie pozwu do sądu. Do pozwu o eksmisję należało dołączyć komplet dokumentów: umowę najmu, dowody nadania i doręczenia wezwań oraz wypowiedzenia, wyciągi bankowe potwierdzające brak wpłat, a także odpis z księgi wieczystej potwierdzający prawo własności do lokalu.
Krok 4: Uzyskanie wyroku i klauzuli wykonalności. Sąd badał sprawę i wydawał wyrok. Po jego uprawomocnieniu się, właściciel składał wniosek o nadanie klauzuli wykonalności, co stanowiło tytuł wykonawczy.
Krok 5: Złożenie wniosku do komornika. Wszczęcie egzekucji pozwalało na zabezpieczenie kolejności spraw u komornika, który przystępował do działań natychmiast po zniesieniu zakazu.

Prawa i sytuacja najemcy w okresie pandemii

Z perspektywy najemców, przepisy te stanowiły tarczę ochronną przed nagłą utratą dachu nad głową w czasie kryzysu zdrowotnego i gospodarczego. Wiele osób straciło źródła dochodu z dnia na dzień. Należy jednak wyraźnie podkreślić, że zakaz eksmisji nie zwalniał najemców z obowiązku płacenia czynszu i opłat eksploatacyjnych. Brak zapłaty skutkował narastaniem długu, który właściciel mógł (i nadal może) egzekwować z majątku dłużnika (np. z wynagrodzenia za pracę, rachunków bankowych). Lokatorzy, którzy błędnie zinterpretowali przepisy jako darmowe mieszkanie, po zakończeniu pandemii obudzili się z ogromnymi zadłużeniami i wyrokami eksmisyjnymi gotowymi do wykonania.

Najczęstsze błędy popełniane przez strony

W okresie pandemii emocje po obu stronach konfliktu często brały górę nad rozsądkiem. Do najczęstszych błędów należały:

Samowola właścicieli: Odcinanie mediów, wymiana zamków, nękanie lokatora. Takie działania wyczerpują znamiona przestępstwa z art. 191 § 1a Kodeksu karnego i mogły skutkować odpowiedzialnością karną właściciela oraz sprawami o przywrócenie posiadania lokalu.
Zaniechanie działań prawnych przez właścicieli: Przekonanie, że skoro eksmisje są wstrzymane, to nie warto składać pozwu do sądu. Właściciele, którzy tak postąpili, stracili czas, ponieważ ich procesy rozpoczęły się dopiero po pandemii, wydłużając czas odzyskania lokalu o kolejne lata.
Brak komunikacji ze strony najemców: Unikanie kontaktu z właścicielem i ignorowanie pism sądowych, co uniemożliwiało wypracowanie ugody lub wykazanie przed sądem trudnej sytuacji życiowej kwalifikującej do otrzymania lokalu socjalnego.

Praktyczny przykład (Case Study)

Pan Jan był właścicielem dwupokojowego mieszkania w Warszawie, które wynajął w styczniu 2020 roku panu Tomaszowi na podstawie zwykłej umowy najmu. W marcu 2020 roku pan Tomasz stracił pracę i przestał płacić czynsz. Pan Jan, wykazując zrozumienie, czekał trzy miesiące, jednak lokator unikał kontaktu i nie wykazywał chęci polubownego rozwiązania sprawy. W lipcu 2020 roku pan Jan wysłał oficjalne wezwanie do zapłaty, a w sierpniu wypowiedział umowę. W październiku 2020 roku złożył pozew o eksmisję do sądu rejonowego. Sąd wydał wyrok eksmisyjny w czerwcu 2021 roku, nie przyznając lokatorowi prawa do lokalu socjalnego, ponieważ pan Tomasz nie współpracował i nie wykazał trudnej sytuacji materialnej. Pan Jan uzyskał klauzulę wykonalności, jednak komornik odmówił podjęcia czynności fizycznych z uwagi na art. 15zzu tarczy antykryzysowej. Gdy w kwietniu 2022 roku przepisy blokujące eksmisję zostały uchylone, komornik niezwłocznie przystąpił do działania. W maju 2022 roku pan Tomasz został skutecznie wyeksmitowany. Pan Jan odzyskał lokal, jednak jego strata z tytułu nieopłaconego czynszu i kosztów sądowych przekroczyła 40 tysięcy złotych, które obecnie próbuje odzyskać w drodze egzekucji z wynagrodzenia dłużnika.

Skutki prawne i stan obecny

Ustawą z dnia 8 kwietnia 2022 roku o zmianie ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 830) ustawodawca zdecydował o uchyleniu art. 15zzu. Przepis ten przestał obowiązywać z dniem 15 kwietnia 2022 roku. Od tego momentu komornicy mogli powrócić do wykonywania wszystkich zaległych wyroków eksmisyjnych. Uchylenie zakazu wywołało nagły wzrost liczby egzekucji komorniczych. Kancelarie komornicze musiały zmierzyć się z ogromną falą spraw skumulowanych przez ponad dwa lata. Dla rynku najmu był to jednak sygnał powrotu do normalności i zwiększenia bezpieczeństwa prawnego inwestorów.

Podsumowanie i rekomendacje dla właścicieli i najemców

Doświadczenia z okresu pandemii powinny być cenną lekcją dla obu stron stosunku najmu. Aby zminimalizować ryzyko podobnych problemów w przyszłości, warto stosować się do poniższych rekomendacji:

Dla właścicieli: Najbezpieczniejszą formą zabezpieczenia swoich praw jest zawieranie umów najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego. Wymagają one formy aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i wskazuje inny lokal, do którego może się przeprowadzić w razie eksmisji. Skraca to procedurę sądową o wiele miesięcy. Warto również rozważyć weryfikację wiarygodności płatniczej najemcy przed podpisaniem umowy.
Dla najemców: W razie problemów finansowych kluczowa jest otwarta komunikacja z właścicielem. Zamiast unikać kontaktu, lepiej zaproponować ugodę, rozłożenie długu na raty lub dobrowolne opuszczenie lokalu w zamian za umorzenie części zadłużenia. Unikanie konfrontacji prowadzi jedynie do eskalacji kosztów sądowych i komorniczych, które ostatecznie obciążą lokatora.