Eksmisja a pandemia a prawa właściciela albo najemcy

Pandemia COVID-19 wywróciła do góry nogami wiele obszarów życia społeczno-gospodarczego, w tym rynek najmu nieruchomości w Polsce. Jedną z najbardziej kontrowersyjnych regulacji wprowadzonych w tym okresie był całkowity zakaz wykonywania eksmisji z lokali mieszkalnych. Przepis ten, mający w założeniu chronić osoby w trudnej sytuacji życiowej przed utratą dachu nad głową w czasie kryzysu sanitarnego, stał się źródłem ogromnych problemów dla właścicieli mieszkań. Z drugiej strony, dla wielu najemców stanowił on jedyną barierę przed bezdomnością. Choć przepisy te odeszły już do historii, ich konsekwencje prawne, finansowe i społeczne są odczuwalne do dziś. Jak obecnie wygląda sytuacja prawna właścicieli i najemców? Jakie kroki można podjąć, aby skutecznie i zgodnie z prawem przeprowadzić eksmisję po pandemii?

1. Tło historyczne: Zakaz eksmisji w czasie pandemii COVID-19

Wprowadzony na mocy tak zwanej tarczy antykryzysowej zakaz wykonywania wyroków eksmisyjnych (art. 15zzu ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19) zamroził wszelkie czynności komornicze zmierzające do opróżnienia lokali mieszkalnych. Przepis ten wszedł w życie wiosną 2020 roku i obowiązywał przez ponad dwa lata. Choć sądy nadal mogły prowadzić postępowania i wydawać wyroki nakazujące opróżnienie lokalu, to ich fizyczne wykonanie przez komornika było niemożliwe.

Wyjątki od tej zasady były niezwykle rzadkie i dotyczyły głównie spraw związanych z przemocą domową oraz decyzjami administracyjnymi o rozbiórce budynków. Dla przeciętnego właściciela, którego lokator przestał płacić czynsz i odmawiał opuszczenia mieszkania, oznaczało to całkowity pat prawny. Właściciele musieli ponosić koszty utrzymania nieruchomości, opłacać czynsz administracyjny do spółdzielni lub wspólnoty oraz regulować rachunki za media, podczas gdy nieuczciwi najemcy korzystali z pełnej ochrony prawnej, często nadużywając przysługujących im uprawnień.

2. Zniesienie zakazu eksmisji – powrót do normalności

Przełom nastąpił w kwietniu 2022 roku. Na mocy przepisów nowelizujących ustawy pomocowe, ustawodawca zdecydował o uchyleniu art. 15zzu, co oznaczało oficjalne zniesienie zakazu eksmisji. Od 15 kwietnia 2022 roku komornicy sądowi mogli ponownie przystąpić do wykonywania zaległych i nowo wydawanych wyroków eksmisyjnych.

Powrót do normalności nie nastąpił jednak z dnia na dzień. Wstrzymywane przez ponad dwa lata egzekucje doprowadziły do powstania ogromnego zatoru w kancelariach komorniczych oraz w sądach. Ponadto, proces ten nadal podlega ogólnym przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, która w sposób szczególny chroni określone kategorie osób przed natychmiastowym usunięciem na bruk.

3. Prawa i sytuacja właściciela nieruchomości

Właściciel nieruchomości, który boryka się z problemem uciążliwego lub niepłacącego lokatora, odzyskał narzędzia prawne umożliwiające odzyskanie swojej własności. Należy jednak pamiętać, że polskie prawo kładzie ogromny nacisk na ochronę posiadania, co oznacza, że właściciel nie może samodzielnie i siłą usunąć lokatora z mieszkania. Wszelkie działania muszą przebiegać na drodze formalno-prawnej.

Roszczenie o eksmisję (pozew do sądu)

Podstawowym uprawnieniem właściciela jest możliwość złożenia pozwu o opróżnienie, wydanie i opuszczenie lokalu mieszkalnego. Warunkiem koniecznym do wystąpienia z takim pozwem jest uprzednie, skuteczne rozwiązanie umowy najmu. Jeśli najemca nie płaci czynszu, właściciel musi najpierw wyczerpać procedurę upominawczą, a dopiero potem wypowiedzieć umowę w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu

W okresie, gdy lokator zajmuje mieszkanie bez tytułu prawnego (np. po rozwiązaniu umowy), właścicielowi przysługuje roszczenie o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu. Zgodnie z art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów, osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Odszkodowanie to powinno odpowiadać wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu tego lokalu na rynku.

Pozew przeciwko gminie za brak lokalu socjalnego

Jeżeli sąd w wyroku eksmisyjnym orzekł o uprawnieniu lokatora do otrzymania lokalu socjalnego, obowiązek jego dostarczenia spoczywa na gminie. Do czasu, gdy gmina zaoferuje lokatorowi taki lokal, eksmisja nie może zostać profesjonalnie przeprowadzona. W tym okresie właściciel ponosi realne straty. Polskie prawo przewiduje tu jednak istotny mechanizm ochronny: właściciel może żądać od gminy odszkodowania za niedostarczenie lokalu socjalnego w pełnej wysokości, odpowiadającej szkodzie, jaką poniósł przez to, że nie mógł swobodnie dysponować swoim mieszkaniem.

4. Prawa i ochrona najemcy (lokatora)

Najemcy, nawet ci, wobec których orzeczono eksmisję, nie są pozbawieni praw. Polski system prawny stara się zapobiegać zjawisku bezdomności, wprowadzając liczne bezpieczniki chroniące lokatorów, zwłaszcza tych w najtrudniejszej sytuacji materialnej i życiowej.

Prawo do lokalu socjalnego

Sąd, rozpatrując sprawę o eksmisję, ma obowiązek zbadać z urzędu, czy pozwanemu najemcy przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Sąd nie może odmówić przyznania takiego lokalu m.in. kobietom w ciąży, małoletnim, osobom niepełnosprawnym, ubezwłasnowolnionym, obłożnie chorym, emerytom i rencistom spełniającym kryteria do otrzymania świadczeń z pomocy społecznej, a także osobom posiadającym status bezrobotnego – chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.

Okresy ochronne i wstrzymanie eksmisji

Poza prawem do lokalu socjalnego, przepisy przewidują tak zwany zimowy okres ochronny. Zgodnie z Kodeksem postępowania cywilnego, wyroków eksmisyjnych nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Istnieją jednak wyjątki od tej zasady, np. gdy powodem eksmisji jest stosowanie przemocy w rodzinie lub rażące wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu.

Ochrona przed tzw. dziką eksmisją

Najemca jest chroniony przed jakimikolwiek próbami siłowego usunięcia go z mieszkania przez właściciela bez udziału komornika. Działania takie jak odcinanie prądu, gazu, wody, demontaż drzwi czy nękanie lokatora stanowią przestępstwo określone w art. 191a Kodeksu karnego (zmuszanie do określonego zachowania, działanie w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia, w tym utrudnianie korzystania z lokalu mieszkalnego). Grozi za to kara pozbawienia wolności do lat 3.

5. Procedura eksmisyjna krok po kroku w obecnym stanie prawnym

Aby eksmisja była skuteczna i w pełni legalna, właściciel musi ściśle przestrzegać procedury określonej przez polskie prawo. Każde uchybienie formalne może skutkować oddaleniem pozwu przez sąd lub wstrzymaniem czynności przez komornika.

Wezwanie do zapłaty: Jeśli powodem eksmisji są zaległości płatnicze, właściciel musi wysłać najemcy pisemne wezwanie do zapłaty zaległości, wyznaczając dodatkowy, miesięczny termin na uregulowanie należności. Zaległość musi obejmować co najmniej trzy pełne okresy płatności.
Wypowiedzenie umowy najmu: Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu, właściciel sporządza pisemne wypowiedzenie umowy najmu wraz z podaniem przyczyny. Wypowiedzenie musi zostać doręczone najemcy osobiście za potwierdzeniem odbioru lub wysłane listem poleconym z potwierdzeniem odbioru.
Wezwanie do opróżnienia lokalu: Po rozwiązaniu umowy, właściciel wzywa byłego najemcę do dobrowolnego opuszczenia i opróżnienia lokalu w wyznaczonym terminie.
Złożenie pozwu o eksmisję: Jeżeli lokator ignoruje wezwania, właściciel składa pozew o eksmisję do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Do pozwu należy dołączyć dokumenty potwierdzające własność lokalu, umowę najmu, dowody zaległości, kopie wezwań wraz z potwierdzeniami odbioru oraz pismo wypowiadające umowę.
Postępowanie sądowe: Sąd wyznacza rozprawę, na której bada stan faktyczny oraz sytuację życiową lokatora pod kątem uprawnienia do lokalu socjalnego. Postępowanie kończy się wydaniem wyroku.
Uzyskanie klauzuli wykonalności: Po uprawomocnieniu się wyroku nakazującego eksmisję, właściciel musi złożyć wniosek o nadanie mu klauzuli wykonalności. Dopiero wyrok z klauzulą stanowi tytuł wykonawczy.
Skierowanie sprawy do komornika: Właściciel składa wniosek o wszczęcie egzekucji do komornika sądowego. Komornik wzywa dłużnika do dobrowolnego wykonania obowiązku w wyznaczonym terminie. Jeśli to nie nastąpi, komornik przystępuje do fizycznego usunięcia lokatora i jego rzeczy, zapewniając w zależności od wyroku lokal socjalny, pomieszczenie tymczasowe lub noclegownię.

6. Najem okazjonalny i instytucjonalny jako nowoczesne formy zabezpieczenia

Doświadczenia z okresu pandemii i długotrwałe procesy sądowe skłoniły wielu właścicieli do poszukiwania bezpieczniejszych form zawierania umów. Najlepszym rozwiązaniem chroniącym interesy wynajmującego okazał się najem okazjonalny oraz najem instytucjonalny.

Kluczowym elementem umowy najmu okazjonalnego jest załącznik w postaci oświadczenia najemcy sporządzonego przed notariuszem, w którym poddaje się on rygorowi egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela (art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego). Dodatkowo najemca wskazuje inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji, oraz przedstawia oświadczenie właściciela tamtego lokalu o wyrażeniu zgody na przyjęcie najemcy pod swój dach.

Dzięki temu, w przypadku problemów z lokatorem, właściciel nie musi przechodzić przez wielomiesięczny lub wieloletni proces sądowy o eksmisję. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy i bezskutecznym wezwaniu do opuszczenia lokalu, właściciel od razu składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, a następnie kieruje sprawę bezpośrednio do komornika. To drastycznie skraca czas odzyskiwania nieruchomości.

7. Najczęstsze błędy popełniane przez strony sporu

Zarówno właściciele, jak i najemcy w sytuacjach konfliktowych często podejmują działania pod wpływem emocji, co prowadzi do poważnych konsekwencji prawnych.

Do najczęstszych błędów właścicieli należą:

Samowolne wejście do lokalu pod nieobecność lokatora i wymiana zamków – jest to naruszenie posiadania, a lokator może żądać przywrócenia stanu poprzedniego na drodze sądowej, a także zgłosić sprawę na policję.
Odcinanie mediów – działanie to bezpośrednio wyczerpuje znamiona przestępstwa z art. 191a Kodeksu karnego.
Brak zachowania procedury upominawczej – złożenie pozwu o eksmisję bez uprzedniego, prawidłowego wezwania do zapłaty i skutecznego wypowiedzenia umowy skutkuje niemal natychmiastowym oddaleniem powództwa przez sąd.

Z kolei najemcy najczęściej popełniają następujące błędy:

Ignorowanie korespondencji sądowej i komorniczej – nieodbieranie listów nie wstrzymuje biegu sprawy, a pozbawia najemcę możliwości obrony, np. przedstawienia dowodów na trudną sytuację życiową uprawniającą do lokalu socjalnego.
Niszczenie lokalu lub wyposażenia w ramach odwetu na właścicielu – rodzi to natychmiastową odpowiedzialność odszkodowawczą oraz karną za zniszczenie mienia.
Przekonanie, że status lokatora chroni bezterminowo – ochrona prawna ma swoje granice, a długi z tytułu bezumownego korzystania z lokalu rosną i mogą prowadzić do egzekucji komorniczej z pensji lub innych składników majątku najemcy.

8. Praktyczny przykład (Case Study)

Aby lepiej zobrazować, jak mechanizmy te działają w praktyce, przeanalizujmy historię pana Tomasza (właściciela) i pana Andrzeja (najemcy).

Pan Tomasz wynajął swoje mieszkanie panu Andrzejowi na podstawie standardowej umowy najmu. W połowie 2021 roku, w trakcie trwania pandemii, pan Andrzej stracił pracę i przestał płacić czynsz. Powoływał się na trudną sytuację i ochronę wynikającą z tarcz antykryzysowych. Pan Tomasz, mimo współczucia, sam musiał spłacać kredyt hipoteczny zaciągnięty na to mieszkanie.

Pan Tomasz postąpił zgodnie z prawem. Najpierw wysłał panu Andrzejowi pisemne wezwanie do zapłaty zaległości z dodatkowym miesięcznym terminem. Ponieważ wpłata nie nastąpiła, po miesiącu doręczył mu pisemne wypowiedzenie umowy najmu z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia. Następnie skierował sprawę do sądu, wnosząc pozew o eksmisję. Sąd, z uwagi na trudną sytuację materialną i zdrowotną pana Andrzeja, w wyroku wydanym na początku 2022 roku orzekł o eksmisji, ale jednocześnie przyznał mu prawo do lokalu socjalnego, wstrzymując wykonanie wyroku do czasu dostarczenia takiego lokalu przez gminę.

W kwietniu 2022 roku zniesiono pandemiczny zakaz eksmisji, jednak pan Tomasz nadal nie mógł odzyskać mieszkania, ponieważ gmina nie dysponowała wolnym lokalem socjalnym dla pana Andrzeja. W tej sytuacji pan Tomasz wezwał gminę do zapłaty odszkodowania za niedostarczenie lokalu socjalnego, wyliczając stratę jako równowartość rynkowego czynszu, jaki mógłby uzyskać za to mieszkanie. Gmina, uznając swoje opóźnienie, zaczęła wypłacać panu Tomaszowi comiesięczne odszkodowanie. Po kilkunastu miesiącach gmina zaoferowała panu Andrzejowi lokal socjalny, komornik przeprowadził eksmisję, a pan Tomasz odzyskał swoją nieruchomość, minimalizując straty dzięki odszkodowaniu od gminy.

9. Podsumowanie i rekomendacje prawne

Okres pandemii COVID-19 dobitnie pokazał, jak delikatna jest równowaga między ochroną własności prywatnej a ochroną praw lokatorów. Wprowadzony wówczas zakaz eksmisji był głęboką ingerencją w prawa właścicieli, której skutki odczuwane były jeszcze długo po jego zniesieniu. Obecnie, po powrocie do standardowych procedur, kluczem do bezpiecznego najmu jest profilaktyka i precyzja prawna.

Właścicielom nieruchomości zdecydowanie rekomenduje się zawieranie umów najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego, które stanowią najskuteczniejszą tarczę przed długotrwałymi procesami sądowymi. Z kolei najemcy powinni pamiętać, że ochrona lokatorska nie zwalnia ich z obowiązku regulowania zobowiązań, a polubowne załatwienie sporu z właścicielem jest zawsze korzystniejsze niż kosztowna i stresująca procedura eksmisyjna z udziałem sądu i komornika.